מאת אלכס דורון
"בשוק הרווי יזמים וחברות המציעות מודלים שונים להקמת מתקנים פוטו-וולטאיים, החל בעסקאות של השכרת הקרקע לתקופה של 20 שנה וכלה במודל של שותפות מלאה - ובמיוחד לאור העובדה שחלק מהיזמים אינם בעלי הון מוכח ואף פועלים כמתווכים – חשוב מאד לבדוק את זהות החברה שאיתה מתקשר בעל הקרקע. ויתר על כן: כאשר מחיר התמורה לקילוואט יכול להשתנות, בהתאם למכסה המוצעת. תחשיבים רבים מבין אלו שמוצגים עתה לבעלי הקרקע, מבוססים על ההנחה שהתמורה לקילוואט היא 1.49 שקל. אולם קיימת אפשרות שבסופו של יום, התמורה תהיה נמוכה מהחזוי (למשל רק 1.28 ש"ח לקילו-וואט). משמעות הדבר היא אחת: החברה-היזמית לא תצליח אז לעמוד בהתקשרות במחיר שכזה. מי שיפסיד יהיו רק הישובים, הלהוטים כל-כך היום להיכנס לעסקות הסולאריות".
כך אומר עו"ד ורו"ח חן שחרור ממשרד "בועז מקלר ושות'", בראיון מיוחד ל-Energianews.com . משרד מקלר הפיץ באחרונה חוזר מפורט על המיזמים הסולאריים ובו פירט את כל השיקולים המשמעותיים שחובה על בעל הקרקע לבחון היטב, לפני קבלת החלטות, שהן כה מרחיקות-לכת עבור הישובים.
"בעקבות פרסום כללי הרגולציה והתשואה הגלומה בעסקה להקמת מתקנים להפקת אנרגיה סולארית, אומר שחרור, יזמים רבים החליטו להיכנס לתחום הפקת החשמל בטכנולוגיה הזאת. וזאת אף-על-פי שלרבים מהם אין בכלל ניסיון בתחום. הם לא מבינים את כללי הרגולציה ואת אופן ביצוע העסקאות במגזר החקלאי בישראל. יש כאן הרבה מאד בעיות, הן בתחום העסקי והן בתחום המיסוי. לא רבים ערים להן".
-איזו הבנה נדרשת כאן?
חן שחרור: "לכאורה, מדובר בעסקת שכירות פשוטה של השכרת הקרקע לתקופה שאיננה עולה על 25 שנים. אבל עם זאת, בחינה וניתוח מעמיקים של העסקה מעלים כי ישנם הרבה פרמטרים המשפיעים על התממשות העסקה, במיוחד כשביצועה קשור בגופים פרטיים וצבורים רבים, כגון, הבנק המלווה, היזם, רשות החשמל, רשויות התכנון, משרד החקלאות, המשרד לאיכות הסביבה, משרד הבריאות וכד'. כך למשל, על מנת לקבל מימון ורישיון להקמת מתקן סולארי, על כל יזם להעמיד הון עצמי בשיעור של 20% מגובה ההשקעה (כאשר מדובר בהקמת מתקן בינוני להפקת 5 מגה וואט, נדרש הון עצמי בסדר גודל של 16 מיליון שקל). זה סכום אדיר. לא כל חברה חדשה יכולה לגייס אותו. במצב דברים כזה, פועלים עתה בשוק הרבה חברות שאין ביכולתן לגייס את הכסף. למעשה הן פועלות כמתווכות, המחפשות 'לדוג' את הישוב שיסכים להתפתות להצעה שתוצע לו, יתקשר בהסכם לגבי אותה חטיבת קרקע, שלכאורה תוקדש למתקן הסולארי.. במקביל תחפש החברה היזמית את המשקיעים ותנסה לגייס את המימון ממשקיעים שונים. המתווך מנסה במצב זה להתקשר עם הישוב החקלאי עוד לפני שיש בכלל יזם המוכן להשקיע בפרויקט. זאת בניגוד לחברות בעלות יכולת פיננסית מוכחת, המשקיעות בעצמן או שהן חברות המתמחות בתחום האנרגיה בלבד, ברחבי העולם ".
-והיו כבר מקרים כאלו?
"בוודאי. לכל יישוב חקלאי מוגשות כמה הצעות. חלקן מחברות גדולות וידועות, חלקן מחברות המציגות שיתופי פעולה עם משקיעים אחרים. יזמים רבים מציגים יכולת פיננסית של משקיעים, אך ללא כל התחייבות מצד החברה המשקיעה. נוכח המצב הזה, חייבים הישובים המעוניינים להציב לנגד עיניהם את המבחן הראשון והחשוב ביותר עבורם: בחירת היזם, או לפחות בחינה קפדנית של זהותו וזהות החברה שהובטח כי תעמיד את ההון העצמי הנדרש לפרויקט. הבדיקה המקדימה חייבת לרדת לשורש הבחינה של היכולת הכספית והכלכלית, ובמקביל לברר היטב-היטב את מידת הניסיון שאותה חברה כבר צברה בתחום הסולארי. האם כבר הקימה חוות סולאריות בעולם? האם יש לה את הידע הנדרש לפרויקט כה מורכב, כולל הידע טכני? האם היא קשורה במשקיעים בעלי הון וניסיון?".
-אבל בוא נחזור לעניין המחיר, שהרי זה מרכיב חשוב בהתקשרות לשם הערכת סיכויי המימוש של העסקה?
"נושא המחיר הוא חשוב במעלה בכל התקשרות מהסוג הזה. אולם יחד עם זאת, אנחנו אומרים באופן חד ומודגש: את נושא המחיר שאותו מתחייב היזם או המתווך-מטעמו, יש לבחון בזהירות רבה מאד כדי לברר את מידת הסבירות שבהצעה. לא רבים שמים לב לכך, שבתוך המכסה להפקת חשמל קיימות מדרגות. על 50 המגה-וואט הראשונים תינתן אכן תמורה של 1.49 שקל לקילוואט. אבל על 50 המגה-וואט הבאים היא כבר תהיה רק 1.42 שקל, ועבור 50 הבאים אחר-כך, רק 1.35 שקל וכך הלאה. כל מדרגה נמוכה ב-7 אגורות מקודמתה. אמנם מדברים על אגורות, אבל כל 7 אגורות פירושן כ - 600 אלף שקל בשנה. זה סכום אדיר המבטא את גובה תשלום דמי השכירות לשנה ליישוב. מאחר שקיימת עדיפות לקרקעות שאינם ביעוד חקלאי, סביר להניח כי במידה שינתן אישור להקמת המתקן הסולארי בקרקע חקלאית, הוא יהיה נמוך מ-1.49 שקל לקילוואט וזאת כבר בשלב הראשוני. המשמעות: החברה שתשקיע את ההון העצמי במיזם, פשוט לא תצליח לעמוד בהתקשרות".
-היכן אתה מזהה את נקודת-הסיכון?
"הסכנה הקיימת היא בכך שהיזם יחתום על הסכם המבטיח לישוב החקלאי מחיר גבוה - כאמור אותו תעריף של 1.49 שקל לקילוואט. אבל במידה שהתמורה שתאושר לקילוואט תהיה נמוכה מכך, יגלה מיד שהמחיר הזה גבוה מדי, ולא ריאלי לכל דונם קרקע. כשיתקבל האישור התעריפי, יגיע היזם למסקנה שהפרויקט איננו כלכלי, רק בגלל התמורה הנמוכה שתתקבל על כל קילוואט. במקרה כזה, סביר להניח שהיזם ינסה לשנות את ההסכם עם הישוב - ולהפחית את התמורה לדונם. התוצאה: הישוב החקלאי ימצא בנחיתות: אם לא יסכים לדרישה המחודשת לשנות את ההסכם, לא תצא העסקה לפועל. אם ייכנע ללחץ – יפסיד מההכנסות שציפה לקבל מהמיזם".
-איך נמנעים ממצב שכזה?
"כדי שלא להגיע לכך, חובה לדרוש מחיר המתבסס על חישובי תשואה מההשקעה, גם כשהתמורה שתתקבל מחברת החשמל לא תיכלל במדרגה הראשונה. כלומר: התמורה תהיה נמוכה מ-1.49 שקל לקילוואט. בנוסף, יש לבדוק את ההנחות העומדות בבסיס המודל הכלכלי, ככל שהן קשורות לנתונים שאינם ידועים, כמו הערכות שנלקחו בחשבון, כגון: דמי היוון למינהל, חיובי ארנונה, היטל השבחה (במידה שיחו), שעות שמש וכד'. מומלץ מאד לחקלאים בישובים או לנציגיהם, לשנן את כלל האצבע: מחיר גבוה בתמורה נמוכה, מעמיד את כל הכדאיות של הפרויקט בסימן שאלה. לכן: כל הצעה של מחיר גבוה ביחס לשוק, במיוחד כשמדובר בקרקע חקלאית, חייבת להדליק מיד נורה אדומה".
-אבל יש יזמים שמציעים לבעלי הקרקע דמי שכירות...
"כן. זוהי גישה נפוצה. הרבה מאוד יזמים, מעוניינים בקרקע "בכל מחיר". על מנת "לזכות" בה הם יעלו את המחיר בהשוואה להצעות האחרות שקיבל היישוב. אלא שבמקרים רבים, גילינו, המשקיעים (או כאמור הפועלים מטעמם) מציעים דמי שכירות גבוהים מאד, ללא יכולת להעמדת ההון העצמי הנדרש. ההצעה בוודאי מפתה. יש גם תופעה שבמקרים רבים, יזמים הציגו התקשרות עם חברה גדולה וידועה עם יכולות מימון, שלכאורה מוכנה להשקיע את ההון בעתיד, אבל זאת במקום החברה שבאמת עומדים להתקשר עמה. מציגים לחקלאים שיתופי-פעולה עם חברות משקיעות, כאשר בחלק מהמקרים אין בפועל כל התחייבות ממוסמכת מצד החברות להשקיע באמת מההון העצמי שלהן, במיזמים.".
-איך מתגברים על המכשלה הזאת?
"חובה לדרוש מהיזם מכתב התחייבות של החברה המשקיעה במיזם, שבו היא מצהירה באופן הברור ביותר על התחייבותה להשקיע את ההון העצמי הנדרש להקמת הפרויקט ולקבל מימון חיצוני. במקביל, ניתן לבדוק לפני כן את הדוחות הכספיים של אותה חברה. ככל שניתן יש לנסות ולבדוק את יכולת גיוס ההון שלה ולוודא שהיא מסוגלת באמת לעמוד בדרישות ההקמה של המתקן הסולארי.".
-אילו כשלים אחרים גיליתם בהקשר להסכמי ההתקשרות המוצעים?
"יש חברות המציעות הסכמי התקשרות שבהן אין התחייבות מראש לעמידה בלוחות-זמנים. בעיני, גם זה נושא קריטי מאין-כמוהו. אני מתכוון לכך שאין התחייבות, לדוגמא, להגיש בקשה לקבלת רישיון עקרוני ליצור חשמל, או לפחות הגשת הזמנה לסקר היתכנות מחברת החשמל".
-מדוע זה כל כך עקרוני בעיניך?
"כיוון שגורם הזמן חשוב מאד לסבירות ההתממשות של העסקה. לכן אנחנו ממליצים לכלול בהסכם סעיפים הקובעים אבני דרך להגשת כל הבקשות, על-פי לוח-זמנים קשוח, שיקבע מראש. הזמנת סקר היתכנות צריכה להיות בתוך 30 יום מרגע חתימת ההסכם וקבלת כל הנתונים הנדרשים מהיישוב. את הבקשה לרישיון עקרוני ליצור החשמל יש לקבל בתוך 45 יום מקבלת התשובה לגבי סקר ההיתכנות. וכך הלאה. אבני הדרך הללו משמעותיות. אם לא יקבעו ואם לא יוגשו הבקשות השונות בזמן – הסיכוי להתממשות העסקה יהיה נמוך. זה גם מה שיעיד על מידת הרצינות של היזם והנציגים הפועלים מטעמו. יש כאן סוג של מרוץ. מי שיתמהמה בו – לא יקבל את הרישיון. כיוון שהמכסות ירדו, או יגמרו".
-קיימת כידוע גם בעיה הקשורה בשינוי יעוד הקרקע החקלאית, לקרקע שתיועד למתקן הסולארי. אילו "מהמורות" גיליתם בנושא הזה?
-שינוי היעוד נעשה על-פי החלטות מועצת מינהל מקרקע ישראל מספר 949 ו-1163. והכול בהתאם לתנאי חוזה החכירה לדורות שיש בידי אותו ישוב חקלאי או שהוא זכאי לחוזה-חכירה זה".
-מהי משמעות הדבר?
"בעת ביצוע העסקה, נדרש תשלום דמי היוון. 91% משווי הקרקע במרכז הארץ, 51% משוויה באזור עדיפות ב', 31% באזור עדיפות א,' אבל 0 בישובי קו העימות בצפון ובעוטף עזה. אלא שעד כה, טרם נקבעה שמאות דמי-ההיוון הנ"ל, בידי השמאי הממשלתי. לכן מקובל שהיזם נושא במלוא עלויות דמי ההיוון ללא תנאי. במידה שהיזם נושא בתשלום דמי ההיוון עבור היישוב, גובה דמי ההיוון נחשבות כהכנסה של היישוב כבר במועד התשלום. לכן על היזם לשאת גם בתשלום המס המגולם בגין דמי ההיוון עבור הישוב. כך גם לגבי מס הרכישה בגין דמי ההיוון, והיטל ההשבחה, ככל שיחול או כל תשלום אחר שאותו מתחייב לשלם היזם במקום היישוב. אם הנושא הזה לא יהיה ברור ומוסכם באופן חד בחוזה שייחתם – הישוב החקלאי, המושב, הקיבוץ - ימצאו עצמם חייבים סכום גדול לאוצר המדינה. כל ישוב כזה עלול להידרש לשלם מס על דמי ההיוון שיכול להגיע עד לסכומים גבוהים מאוד שבהם לא יוכל המשק לעמוד".
-גיליתם כבר בעיה כזאת בהסכמים שנחתמו?
"כן. בחלק מההסכמים מצאנו רק התחייבות חלקית לתשלום דמי ההיוון ויתר התשלומים, או שכלל אין התחייבות לתשלום המס ולגילומו בידי היזם. מצב כזה פותח פתח לאי קיום ההסכם במקרה שדמי ההיוון יעלו על גובה מסוים. בכלל, יש לא מעט תנאים שמציגים היזמים – ושאינם מקובלים לדעתנו".
-ואילו הם?
"חובה לכלול בהסכם תנאי מפורש, לפיו במידה שיחול היטל השבחה, אם יכול, וככל שיחול בעתיד – מלוא התשלום שלו יהיה מוטל על היזם בלבד. לא על הישוב - כולל עלות המס הכרוכה בכך. וכדאי לשים לב גם לעובדה שצפויים בעתיד שינויים בהיטלי ההשבחה, בעקבות הרפורמה בחוק התכנון והבניה. כמו כן יתכנו מסים, ארנונה, חבויות אחרות והיטלים עתידיים, בשנים הבאות – ככל שמשק האנרגיה הסולארית בארץ יתרחב. זה הרי מצב טבעי. וכשההתקשרות במיזם סולארי היא לפחות ל-20 שנה – יש לקחת בחשבון גם התפתחויות שכאלו".
-בפועל, ישוב מעניק אופציה ליזם לשכירת הקרקע, כדי שהיזם יקים עליו מתקן להפקת אנרגיה סולארית והפעלתו. כיצד אתה מתייחס לעניין התשלום עבור האופציה?
"לא רבים שמים לב לכך שמעצם מתן האופציה ליזם, הישוב חוסם למעשה את יכולת ההתקשרות שלו עם יזמים אחרים, או בפרויקטים אחרים על אותה קרקע שבה מעוניין היזם. לכן, יש לדרוש, ומקובל לדרוש, תשלום לכל דונם עבור האופציה ולהדגיש באופן מפורש בהסכם, שהתשלום לא יוחזר גם אם העסקה לא תצא לפועל. עם זאת, כאשר יזם מפגין נכונות וחותם על חוזה אופציה ומוכן לשלם בעדה, זו גם הוכחה בדבר רצינותו וכוונותיו להשקיע בישוב החקלאי. לכן כדאי מאד לקבוע בחוזה כי במידה שהישוב החקלאי ימסור את החזקה בקרקע ליזם - בעת שעדיין קיימים באותה קרקע גידולים חקלאיים – היזם ישפה את הישוב על כך ובהתאם לקביעת שמאי מוסכם. נציין, כי סכומי האופציה אינם גבוהים ובדרך-כלל נמדדים בתמורה שאותה אמור לקבל היישוב עבור גידולי השדה. הסכומים משמשים לכיסוי ההוצאות השוטפות של היישוב, הנדרשות לשם חתימה על ההסכם ".
-כידוע, כחלק מהבטוחות שדורש בנק, לשם העמדת הלוואה לפרויקט נדרש רישום משכנתא על המקרקעין. מה אתה ממליץ בנושא זה?
"כדי להקים מתקן לאנרגיה סולארית, נדרשת השקעה גבוהה. ההשקעה מוערכת ב-80 מיליון שקל למתקן של 5 מגה-וואט. 16 מיליון שקל זה גובה ההשקעה שהיזם צריך להעמיד מהונו העצמי. מכאן, שכל השאר – 64 מיליון שקל – יגיעו מגורם מממן, או במלים אחרות: בנק או כמה בנקים. הם ילוו את הכסף ליזם – ולצורך ההלוואה מוטל שעבוד או רישום משכנתא על הקרקע. אבל, אם מסיבה כלשהי, היזם לא יעמוד בהתחייבויות שלו, לאחר נטילת המימון ובטרם הופעל המתקן, קיים סיכון גדול שהבנק פשוט יממש את המשכנתא על המקרקעין. גם לעניין הזה יש צורך להבטיח בחוזה, מנגנון ברור ומוסדר שיבטיח את זכויות הישוב החקלאי, למקרה שהיזם לא יעמוד בהתחייבות והבנק יממש את הבטוחות שהעמיד לו".
-נחזור לעניין המס. היבטיו הם כידוע רבי משמעות ומשפיעים על הכדאיות הכלכלית של העסקה. איזו עצה יש לך בעניין הזה?
"בחנו מתווים שונים בטיוטות ההסכמים המוצעות באחרונה בידי יזמים לישובים. משמעויות המס כאן מרחיקות-לכת ועלולות להטיל על הישוב חבויות-מס גבוהות כבר בשנים הקרובות. לכן, אנו סבורים כי היזם צריך לשאת בכל מה שנוגע לכל התשלומים בעתיד, לרבות כאמור דמי ההיוון למינהל, היטל ההשבחה והמסים. צריך להבין, כי תשלום הוצאה כלשהי עבור הישוב מהווה הכנסה בגובה אותו תשלום אצל היישוב, כבר בעת התשלום. למשל, עצם תשלום דמי ההיוון ע"י היזם עבור מושב כלשהו מהווה הכנסה החייבת במס כבר במועד התשלום אצל אותו המושב. לכן, המלצתנו החד משמעית היא לעמוד על כך שהיזם, בנוסף לתשלומים שהוא לוקח על עצמו, ישא גם בכל תשלומי המס הנובעים מכך".
-מה בנוגע לכיסוי הביטוחי?
"היות ומדובר בציוד יקר, סביר להניח כי היזם יבטח את המתקן בביטוח מתאים. כמו כן, יש לדאוג שהיזם ירכוש פוליסה מתאימה לכיסוי כל נזק שעלול להתרחש בעתיד. למשל, פגיעה גופנית של עובר אורח וכד'. בשל העובדה כי בדרך כלל, במקרה של תביעות ביטוח, חברת הביטוח איננה משפה באופן אוטומטי את המבוטחים, והרבה פעמים מגיעים סכסוכים כאלו לבית המשפט, מומלץ לכלול סעיף בהסכם הקובע כי היזם ישפה את היישוב שיפוי מוחלט, ללא תנאי, בכל מקרה של תביעה או כל דרישה מהיישוב מכל סוג שהיא".